Fonds-Restrukturierung: Was tun, wenn die Bank ausfällt?

Immobilienfonds durch eine boomende Konjunktur begleiten, das kann fast jeder. Wenn die Immobilienpreise steigen und steigen, müssen Fondsmanager – etwas überspitzt formuliert – nicht viel mehr machen, als die Investments zu halten und/oder das Geld einzusammeln.

Interessanter wird es, wenn ein ungeplantes Ereignis eintritt, das selbst ein Immobilienprofi nicht vorhersehen konnte. Erst dann trennt sich unter den Fondsmanagern die Spreu vom Weizen. Auch bei FLEX Fonds haben wir mit solchen Situationen unliebsame Erfahrungen sammeln müssen.

Wie FLEX Fonds aus der Finanzierungsmisere fand

Vor rund fünf Jahren mussten wir bei FLEX Fonds eine große Herausforderung bewältigen: Eine unserer Hauptfinanzierungsbanken fiel unerwartet aus. Die Bank war durch missratene Anleihenspekulationen pleite und fand zunächst unter dem Rettungsschirm eines Bankenkonsortiums Platz. Die neuen Eigner waren damit beschäftigt, die Bank „abzuwickeln“ und das gesamte Kredit- und Firmenengagement abzubauen. Bei FLEX Fonds standen immerhin zu diesem Zeitpunkt noch knapp 50 Millionen Euro Kreditverpflichtungen verschiedener Fonds im Feuer. Normalerweise ist dieser Fall nicht zwingend schlecht; immerhin eröffnet sich dadurch die Möglichkeit, die Finanzierung neu aufzustellen. In den vergangenen zehn Jahren bedeutete das in der Regel niedrigere Zinsen und dadurch eine Optimierung der Finanzierungsstruktur.

Zwei von sieben unserer Fonds genossen nach altem Recht (VermAnlG) Bestandsschutz, kamen somit aus der „alten Welt“, was sich im Nachhinein als Problem herausstellte. Denn das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in der „neuen Welt“, dessen Fallstricke für Altfonds ich in meinem vorherigen Blogbeitrag dargelegt habe, entpuppte sich hierbei als Hindernis.
Die für FLEX Fonds fast unlösbare Situation: Die Darlehen mussten aufgrund des Ausfalls der Bank kurzfristig abgelöst werden. Eine neue Finanzierung war allerdings nur mit der Verlängerung der Mietverträge zu erreichen, die in vielen Fällen aber wiederum an eine Flächenerweiterung gekoppelt war. Aufgrund der von dem KAGB vorgegebenen Vorschriften durften bei den Altfonds aber keine weiteren Investitionen, sprich Baumaßnahmen durchgeführt werden, die den Grundriss verändert hätten. Hier biss sich die sprichwörtliche Katze in den Schwanz. Die Lage war verzwickt.

Wie wir uns aus der KAGB-Falle lösten?

Wie haben wir bei FLEX Fonds die Anleger aus dieser Falle also befreit? Ende 2016 wurde ein Restrukturierungskonzept entwickelt, in dem den Anlegern klar und transparent veranschaulicht dargestellt wurde, welche Hindernisse bestehen – und vor allem, dass wir mit dem Rücken zur Wand stehen. Die einzige Lösung bestand darin, sich von den kritischen Objekten am Markt so schnell wie möglich zu lösen, diese zu veräußern, um die vom Ausfall bedrohten Finanzierungen abzulösen.

Das war schmerzhaft, denn die meisten Objekte hatten gute wirtschaftliche Kennziffern. Sie mussten aber trotzdem unter Einkaufswert veräußert werden, da die betroffenen Immobilien mit teils sehr kurzen Restmietzeiten versehen waren. Die einzige Chance bestand darin, einen durch diese Umstände unvermeidbaren Verlust durch Gewinne nicht betroffener Objekte auszugleichen. Dieser Benefit liegt jedoch in der Zukunft. In einer solchen Phase ist es wichtig, dass die betroffenen Funktionsträger gegebenenfalls kurz- oder mittelfristig ihre Honorare einfrieren, um das Liquiditätsmanagement zu schonen, beispielsweise wenn es um die Lösung unerwarteter Probleme geht. Beim Fondsgeschäftsführer war dies immerhin ein sechsstelliger Bereich, der auf Eis gelegt wurde.

Das Ziel: Eine Fondspleite musste dringend vermieden werden. Das ist uns auch gelungen, dank eines transparenten Informationssystems und der guten Betreuung der Anlageberater. Die wirklich guten Fondsmanager unterscheiden sich erst in der Krise von den schlechten. Dann muss man zeigen, dass man sein Geld wert ist.